BUSINESS 02 · APPRAISAL
감정평가는 국가자격을 가진 감정평가사가 정해진 기준에 따라 부동산의 가치를 판정하는 일입니다. 이 페이지에서는 감정평가가 언제 필요하고, 무엇을 어떤 절차로 평가하며, 보수는 어떻게 정해지는지를 법령 근거와 함께 안내합니다.
WHEN YOU NEED IT
대부분의 사람은 감정평가를 알고 싶어서 찾지 않습니다. 어떤 일이 닥쳐서 찾습니다. 아래 여섯 가지가 감정평가가 쓰이는 대표적인 순간입니다.
은행은 담보로 잡을 부동산이 실제로 얼마짜리인지 확인해야 대출을 실행할 수 있습니다.
그 확인의 근거가 담보평가이고, 평가액이 한도 산정의 기준이 됩니다.
상속세·증여세는 물려받는 재산의 시가를 기준으로 매겨집니다.
거래가 드물어 시가를 알기 어려운 부동산은 감정평가로 그 근거를 만듭니다.
도로·철도 등 공익사업으로 토지나 건물이 수용될 때, 보상액을 정하려면 먼저 그 가치를 판정해야 합니다.
보상 감정평가가 그 기초 자료가 됩니다.
경매 감정가, 재산분할·손해배상 소송처럼 "이 부동산이 얼마인가"를 법적으로 입증해야 하는 자리가 있습니다.
그때 제3자가 만든 근거가 필요합니다.
기업이 보유한 부동산의 장부가가 현실과 멀어졌을 때, 재평가로 실제 가치를 반영합니다.
투자·회계 의사결정의 기초 자료로도 쓰입니다.
재개발·재건축에서는 내 자산의 평가액이 곧 내 권리의 크기가 됩니다.
조합원에게 가장 직접적인 영향을 주는 영역이라, 아래에서 따로 설명합니다.
WHAT IS APPRAISED
앞의 여섯 가지가 상황이라면, 여기서는 그 상황이 실무에서 어떤 업무로 분류되는지를 정리했습니다. 같은 부동산이라도 무엇을 위한 평가인지에 따라 적용하는 기준과 근거 법령이 달라집니다.
FIELD 01
거래 상대방이나 법원이 "이 부동산이 얼마인가"를 확인해야 할 때.
FIELD 02
세금은 시가를 기준으로 매겨지는데, 그 시가를 알기 어려운 부동산이 많습니다.
FIELD 03
국가·지자체·공공기관이 관련된 절차에서, 법이 감정평가를 거치도록 정해 둔 영역입니다.
FIELD 04
재개발·재건축에서 조합원의 권리와 분담금을 좌우하는 근거가 나오는 자리입니다. 자세히 →
FIELD 05
회사가 가진 부동산의 장부가가 현실과 멀어졌을 때, 그 간극을 메우는 근거.
감정평가법인등이 수행하는 업무의 범위는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제10조에 정해져 있습니다. 위 분류는 그중 일반 의뢰인이 접하는 경우를 이해하기 쉽게 묶은 것으로, 법령상 분류와 일대일로 대응하지는 않습니다. 실제 적용 기준은 개별 사안과 근거 법령에 따라 달라집니다.
IN PLAIN TERMS
부동산에는 정찰제 가격표가 없습니다.
라면은 어느 가게에서 사도 값이 비슷하고, 주식은 지금 이 순간의 가격이 화면에 떠 있습니다. 부동산은 다릅니다. 같은 단지라도 층과 향이 다르면 사실상 다른 물건이고, 거래는 몇 달에 한 번 일어나기도 합니다. 그래서 "지금 이 부동산이 얼마인가"라는 질문에는 미리 정해진 답이 없습니다.
그래서 감정평가는 값을 '매기는' 일보다 값을 '판정하는' 일에 가깝습니다. 판정에는 근거가 남고, 그 근거는 나중에 다른 사람이 검증할 수 있어야 합니다.
HOW VALUE IS DETERMINED
감정평가는 한 가지 방법으로 값을 정하지 않습니다. 가치를 보는 세 가지 관점이 정해져 있고, 대상 물건의 성격에 맞는 방식을 적용한 뒤 서로 다른 방식의 결과를 견주어 합리성을 검토합니다.
지금 이 물건을 다시 짓거나 취득하는 데 드는 비용(재조달원가)에서 낡은 만큼(감가수정)을 뺍니다.
비슷한 거래사례를 찾기 어려운 특수 건축물 등에 적합합니다.
조건이 비슷한 물건의 실제 거래사례와 비교합니다. 급매처럼 특수한 사정이 낀 거래는 바로잡고(사정보정), 거래 시점과 평가 시점의 시세 차이도 반영합니다(시점수정).
주택·아파트 등에 적합하며, 토지는 공시지가기준법도 함께 씁니다.
그 물건이 앞으로 벌어들일 순수익이나 현금흐름을 현재 가치로 환산(환원·할인)합니다.
상가·오피스처럼 수익을 목적으로 하는 부동산에 적합합니다.
근거: 「감정평가에 관한 규칙」 제11조, 감정평가 실무기준. 실제 적용 방식은 대상 물건과 평가 목적에 따라 달라집니다. 세 방식의 이름을 외울 필요는 없습니다 — 중요한 것은 하나의 값이 서로 다른 근거로 교차 검증된다는 점입니다.
HOW IT PROCEEDS
감정평가의 절차는 평가사가 편한 대로 정하는 것이 아니라 법령에 순서가 정해져 있습니다. 「감정평가에 관한 규칙」 제8조가 정한 일곱 단계입니다.
의뢰인, 대상물건, 감정평가 목적, 기준시점, 평가조건, 기준가치 등을 의뢰인과 협의해 먼저 확정합니다. 무엇을 위한 평가인지가 여기서 정해지고, 이후 모든 판단의 전제가 됩니다.
어떤 자료를 어디까지 모을지, 현장조사를 언제 할지 계획을 세웁니다.
서류상의 물건과 실제 물건이 같은지 확인합니다. 등기·대장과 현황이 다른 경우가 실제로 적지 않고, 그 차이가 값에 영향을 줍니다.
거래사례, 임대사례, 원가자료, 공시가격, 지역·개별 요인 자료 등을 모읍니다.
모은 자료가 쓸 만한지 먼저 검토하고, 이 물건의 값을 만드는 요인이 무엇인지 분석합니다.
앞에서 본 세 가지 방식 중 대상물건에 맞는 방법을 고르고 적용합니다. 왜 그 방법을 골랐는지도 근거로 남습니다.
적용 결과를 견주어 최종 평가액을 결정하고 감정평가서에 표시합니다.
근거: 「감정평가에 관한 규칙」 제8조(감정평가의 절차), 제9조(기본적 사항의 확정). 합리적이고 능률적인 감정평가를 위해 필요할 때에는 순서를 조정할 수 있습니다.
평가액이 한 사람의 판단으로 그대로 나가지 않도록, 법이 세 가지 장치를 두고 있습니다. 회사가 스스로 하는 약속이 아니라 법으로 정해진 의무입니다.
감정평가법인은 감정평가서를 의뢰인에게 발급하기 전에, 평가를 수행한 평가사가 작성한 평가서의 적정성을 같은 법인 소속의 다른 감정평가사에게 심사하게 해야 합니다.
감정평가법 제7조
감정평가사는 신의와 성실로써 공정하게 평가할 의무가 있고, 자기 또는 친족이 소유한 토지등은 평가할 수 없습니다. 의뢰인의 희망 금액은 근거가 되지 못합니다.
감정평가법 제25조
감정평가법인등이 고의 또는 과실로 적정가격과 현저한 차이가 있게 평가해 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 입힌 경우, 그 손해를 배상할 책임을 집니다.
감정평가법 제28조
FEES
감정평가 보수는 평가사가 사안마다 부르는 값이 아닙니다. 구조가 정해져 있습니다.
감정평가법인등은 의뢰인으로부터 업무수행에 따른 수수료와 그에 필요한 실비를 받을 수 있습니다. 실비는 출장비, 물건조사비, 공부발급비 등 실제로 든 비용입니다.
수수료의 요율과 실비의 범위는 국토교통부장관이 정해 공고합니다. 평가법인이 임의로 올리거나 내릴 수 있는 값이 아닙니다.
수수료는 대체로 평가액 구간에 따른 요율로 산정되므로, 대상물건의 규모에 따라 달라집니다. 부가가치세는 별도입니다.
근거: 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제23조(수수료 등). 구체적인 요율표는 현행 공고를 확인한 뒤 이 페이지에 게시할 예정입니다 — 지난 공고의 표를 그대로 옮겨 두면 개정 시 잘못된 안내가 되기 때문입니다. 실제 금액은 대상물건과 평가 목적에 따라 달라지므로 의뢰 전 협의로 확정하는 것이 원칙입니다.
COMMON QUESTIONS
감정평가를 처음 접하는 분들이 가장 많이 묻는 질문입니다.
'시세'라고 부르는 값에는 여러 가지가 섞여 있습니다. 부동산 앱에 뜨는 호가는 파는 사람이 부르는 값이고, 실거래가는 특정한 사정 아래 이루어진 거래 한 건의 결과입니다.
감정평가는 급매나 특수관계인 간 거래처럼 특수한 사정이 낀 사례를 그대로 쓰지 않고 바로잡으며(사정보정), 거래 시점과 평가 시점의 차이도 조정합니다(시점수정). 그래서 시세와 다를 수 있고, 다른 것이 오히려 정상입니다.
없습니다. 감정평가사는 법률에 따라 독립적이고 공정하게 업무를 수행할 의무가 있고, 평가액은 정해진 기준과 확인된 자료에서 나옵니다. 의뢰인의 희망 금액은 근거가 될 수 없습니다.
평가서에는 어떤 자료로 어떤 방식을 적용했는지가 남습니다. 값보다 근거가 먼저입니다.
공시지가·주택공시가격은 국가가 정해 고시하는 가격으로, 주로 세금 부과 등 행정 목적의 기준으로 쓰입니다.
감정평가는 개별 의뢰 목적에 맞춰 특정 시점의 가치를 판정합니다. 토지 평가에 공시지가기준법이 쓰이기는 하지만, 공시지가를 그대로 옮기는 것이 아니라 시점수정과 개별 요인 비교 등을 거칩니다.
같은 단지라도 층·향·전용면적·구조·조망 같은 개별 요인이 다르면 값이 달라집니다. 토지라면 모양, 도로에 접한 상태, 용도지역 등이 영향을 줍니다.
그 차이를 어떻게 반영했는지는 평가서에 근거로 기재됩니다.
정비사업은 감정평가가 가장 촘촘하게 개입하는 분야입니다. 종전자산·종후자산 평가, 현금청산, 개발부담금까지 사업 단계마다 목적이 다른 평가가 필요합니다.
CONTACT
평가 목적과 대상물건을 먼저 말씀해 주시면, 필요한 서류와 절차를 안내해 드립니다. 보수는 대상물건과 목적에 따라 달라지므로 사전에 협의해 확정합니다.
팩스 02-720-7291
서울특별시 종로구 새문안로 92, 1509호
광화문 오피시아빌딩 · 03186
① 무엇을 위한 평가인지(세금·담보·보상·소송 등) ② 대상물건의 종류와 소재지 ③ 기준시점(언제 기준의 값이 필요한지) ④ 제출처와 필요한 시기
대표 이메일 주소는 도메인 개설 후 이 페이지에 게시할 예정입니다. 그 전까지는 전화로 연락 주시기 바랍니다.
이 페이지의 감정평가 일반 안내는 법령·공개 기준에 근거한 것으로, 특정 사건에 대한 평가 결과나 자문을 의미하지 않습니다. 실제 평가는 자격을 갖춘 감정평가사가 개별 사안에 따라 수행합니다.